Quesiti Operativi

Vendita competitiva di immobili e cancellazione delle ipoteche

27 Giugno 2016 | , Vendite competitive

In un fallimento si è provveduto alla vendita di un immobile in seguito ad aggiudicazione con gara competitiva, e, dopo un anno dalla vendita, l'acquirente chiede che il Curatore provveda alla cancellazione delle ipoteche iscritte sull'immobile. L'ipoteca è stata iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo ed è stata ammessa regolarmente al passivo; inoltre, la cancellazione delle ipoteche deve avvenire senza oneri per la procedura. Qual è il corretto iter da seguire?

 

Per rispondere al quesito va, innanzitutto, ricordato come le vendite realizzate in ambito fallimentare abbiano, senza dubbio, natura di trasferimenti giurisdizionali coattivi (vendite forzate), senza che sia necessaria la presenza della volontà partecipativa del proprietario.

A tali tipologie di vendite consegue il c.d. effetto purgativo, ossia la liberazione ipso iure delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene oggetto del decreto di trasferimento.

Il pagamento del prezzo del bene e la pedissequa estinzione dell’ipoteca non costituisce l’unico procedimento che permette di realizzare il fine di liquidazione del patrimonio del debitore per il pagamento dei creditori istanti. L’aggiudicatario del bene immobile, infatti, ha la facoltà di effettuare l’accollo del debito garantito dal diritto di prelazione, evitando, in questo caso, l’estinzione del debito e della relativa ipoteca.

 

Fatte tali doverose premesse, si prendono le mosse dalla conclusione della procedura di vendita competitiva che, come noto, è caratterizzata dall’aggiudicazione al soggetto che ha proposto le condizioni di acquisto maggiormente convenienti alla massa cui fa seguito l’emanazione di un decreto di trasferimento, o, secondo i casi, la formalizzazione di un contratto traslativo.

In questo iter, il giudice delegato ha il compito di emettere, una volta che l’aggiudicatario abbia pagato interamente il prezzo della cessione, un ordine di cancellazione delle ipoteche (così l’art. 108 l. fall.: “Per i beni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo”).

 

Benché secondo la normativa codicistica spetti al giudice dell’esecuzione compiere tutti gli atti necessari al trasferimento del bene all'acquirente (v. art. 164 disp. att. c.p.c., applicabile alla fattispecie), è, nella prassi, il curatore a curare la fase successiva al trasferimento del bene, provvedendo, innanzitutto, alla trascrizione dell’atto di trasferimento presso la competente conservatoria dei Pubblici registri immobiliari, in uno con la richiesta di volturazione catastale.

Trascorsi almeno 20 giorni dalla trascrizione, il curatore potrà portare la nota di trascrizione, insieme alla copia autentica del decreto di cancellazione, alla competente conservatoria e chiedere la cancellazione dell’ipoteca iscritta.

 

Per quanto concerne le spese della relativa procedura, costituendo esse un costo direttamente derivante dal procedimento esecutivo, la regola generale (ricavabile dell’art. 95 c.p.c., ma applicabile anche all’esecuzione concorsuale) prevede che tali spese siano a carico del debitore esecutato, ovvero, in questo caso, della massa fallimentare, e che siano da soddisfare in prededuzione.

Tuttavia, tale regola è suscettibile di deroghe. Secondo la Suprema Corte, infatti, il giudice delegato può, con proprio provvedimento, porre le spese della cancellazione delle trascrizioni o iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito direttamente a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico della massa fallimentare, in quanto – ha sostenuto la Corte – “il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore, o della massa fallimentare, non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto statuizioni soggettive indisponibili(così Cass., 25 luglio 2002, n. 10909).

Leggi dopo